Uusi asunto-osakeyhtiölaki, oliko muutos onnistunut
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tultuaan voimaan paljon julkisuutta aikaiseksi ja osa julkisuudesta ei ole ollut kovinkaan myönteistä. On selvää, että kun niinkin laajasta muutoksesta puhutaan, joudutaan asioissa tekemään myös kompromissejä. Lain voimaantulosta on nyt kulunut reilut puoli vuotta ja käytännön kokemuksia on jo alkanut tulemaan.
Eniten keskustelua aiheesta on herättänyt huoneistoremontit ja niihin liittyvät ilmoitus- ja valvontamenettelyt. Mistä pitäisi ilmoittaa? Mitä pitäisi valvoa? Paljonko tämä saisi kohtuudella maksaa ja kuka ne kulut käytännössä maksaa?
Lain voimaan tullessa selkeitä ohjeita ei ollut, mutta remontteja kuitenkin tehtiin ihan normaalivauhtia. Voisi sanoa, että tapahtui jopa pieni piikki ilmoitusten määrässä kun julkisuudessa asiasta niin paljon keskusteltiin. Kun selkeitä toimintaohjeita ”missä raja kulkee” ei ollut, joutuivat pioneeri-isännöitsijät tulkitsemaan lakia omatoimisesti. Tämä aiheutti sen, että tapahtui myös ylilyöntejä siinä mistä kaikista toimista ilmoitus vaadittiin ja kuinka laajasti töitä valvottiin. Viime syksyn ja loppuvuoden aikana näistä asioista sitten julkisuudessakin paljon keskusteltiin, mutta mikä tärkeintä lopulta syntyi myös toimintaohjeita. Eniten tässä harmittaa se, että hyvä lain perusajatus näissä keskusteluissa helposti unohtui. On varmasti kuitenkin kaikkien etu, että huoneistoremontit tehdään asianmukaisesti, ne dokumentoidaan ja taloyhtiö huolehtii siitä, ettei niistä aiheudu haittaa talon muille osakkaille tai yhtiölle.
Kynnys remonttien ilmoittamiseen ei saa kuitenkaan olla liian suuri – täten myös remonttien käsittelyyn liittyvien hallintokustannusten tulisi olla kohtuulliset. Mikä on kohtuullista? Siihen jokaisen taloyhtiön hallitus ottaa kantaa kokouksissaan ja markkinat kyllä huolehtivat ylihinnoittelusta. Tosiasia on kuitenkin myös se, että uusi asunto-osakeyhtiölaki tältä osin on lisännyt isännöitsijän työtä ja vastuuta huomattavasti – huoneistoremonttitiedot kun pitää siirtää myös isännöitsijäntodistukseen.
Toinen julkista keskustelua herättänyt muutos oli ”hallituksen kunnossapitotarveselvitys”. On erittäin hyvä, että nyt viimeisetkin taloyhtiöt pistetään miettimään asioita muutenkin kuin vuosi kerrallaan ja siitä pitää syntyä myös kirjallinen tuotos. Pitkäjänteisestä korjaussuunnittelusta hyötyvät ihan kaikki; tällä hetkellä talossa osakkaana olevat, ostajakandidaatit jne. Muutos ammatti-isännöitsijöille tältä osin ei pitäisi olla kovinkaan iso. Meilläkin oli teetetty kuntoarvioita/putkiston kuntotutkimuksia (taloyhtiön iät huomioiden) järjestelmällisesti valtaosaan taloyhtiöistä jo vuosia sitten. Monessa taloyhtiössä oli myös yhtiökokouksessa vahvistettu pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma. Uuden lain velvoite oli näissä taloyhtiöissä kohtuullisen helppo hallituksenkin täyttää. Toki oli myös niitä taloyhtiöitä, joissa asiaan tartuttiin tosissaan vasta lain tultua voimaan.
Kun pöly hieman laskeutuu, niin varmasti monet näkevät myös paljon enemmän positiivisia asioita uudessa asunto-osakeyhtiölaissa – se on kuitenkin aimo harppaus suunnitelmalliseen ja pitkäjänteiseen kiinteistönpitoon.